日銀のマイナス金利政策解除を受け、支払中の住宅ローンへどの様な影響があるか気になる方は多いのではないでしょうか？
住宅ローンは大きく分けて、返済期間中の金利が一定期間や完済まで変わらない固定型と半年単位などに金利を見直す変動型があります。
金利が上昇した場合に返済負担が増える変動型で住宅ローンを組んでいる場合は、特に注意が必要です。
２０１６年２月にマイナス金利政策が導入されて以降、変動型の金利は一貫して低下してきました。２０２４年３月は大手銀行で年０．３～０．４％台、インターネット銀行では年０．１％台まで下がる商品もあります。
金利の低下と共に変動型を選択する人が増加し、国土交通省の直近の調査によると、貸出残高のうち７割近くを変動型が占めています。
変動型の金利は、各銀行が決める短期プライムレート（短プラ）に一定幅を上乗せした「基準金利」から、借りる人の収入や購入物件などに応じて「優遇幅」を差し引いて決まるケースが多いです。
短プラは日銀の政策金利の影響を受けやすいです。日銀は当面緩和的な環境が続くとしており、政策金利が急激に上がらなければ変動型への影響は限られます。また毎月の返済額の見直しは原則５年単位、返済額を引き上げる場合は２５％増までとする「５年・１２５％ルール」がある銀行も多いです。その為、仮に変動金利が上昇しても、返済額はすぐに増えるとは考えにくいです。
但し、このまま物価上昇率が２％の状態が継続し、日銀が金融緩和を徐々に縮小すれば変動金利も上昇に向かいます。物価上昇率が２％なら変動金利も２％程度の上昇の可能性があります。
ここ数年内に借りた人の適用金利は２％～２．５％になると想定されます。毎月の返済が厳しくなる場合は、金利タイプを変動型から固定型へ変更する事が一案になります。
では借り換えで月の返済額はどう変わるのでしょうか？
４０００万円を期間３５年、年０．５％の変動金利で借り（元利均等返済）、３年後に年１．８％の全期間固定型にする例とします。借り換え後の返済額は約１３万円と借り換え前の１０．４万円に比較し３万円程度増えます。
ただし、変動金利が当初の借り入れから５年後に２％上昇し、返済１０年後まで同水準が続いた場合、月返済額は逆転します。「５年・１２５％ルール」のある金融機関では１１年目以降の返済額が月１３．９万円で、借り換え後の返済額は１３万円を０．９万円上回ります。
重要な点は、変動金利の上昇が仮に続いても、全期間固定型に借り換えた後の月返済額は完済まで変わらない事です。変動型のままなら金利上昇と共に負担が増えます。もちろん景気や物価動向などを背景に変動金利が低下し返済額が減る可能性もあります。
またローン残高が多く、残りの返済期間が長いほど借り換え効果は大きくなります。逆に返済期間が１０年以下の場合は、借り換え費用の負担が相対的に重くなります。長期の資金計画を立て、慎重に検討する事が重要です。
